編者按：在體驗了近20年的“速度與激情”后，房地產這趟列車走到了十字路口。

今年以來，在“房住不炒”的指導思想下，地產調控不斷加碼，融資管理“三條紅線”、房地產信貸“五檔管理”、土地出讓“兩集中”制度等先后出臺，行業面臨的政策環境已經發生翻天覆地的變化，以往的“高杠桿—高增長”模式變得難以為繼。

房地產業正迎來二十年未有之變局。去年以來，隨著“三條紅線”“五檔房貸”“兩集中”供地等政策陸續落地，房地產行業的生存規則正在發生翻天覆地的變化。自房地產業市場化改革以來，沿用了20多年的“高杠桿—高增長”模式不再行之有效，企業的生存哲學也面臨重構。

9月18日，由南方財經全媒體集團21世紀經濟報道發起主辦的“博鰲·21世紀房地產論壇”第21屆年會在上海圓滿閉幕，本次年會的主題是——“穿越‘紅線’：后杠桿時代的夢想與現實”。數十位行業專家與房地產資深從業者共同探討了新周期、新形勢、新理念下的市場邏輯和生存之道，并為變局中的行業提供了諸多啟示。

“2021年是實施‘十四五’規劃和2035遠景目標綱要的開局之年。當今世界處于百年未有之大變局，國內外環境復雜多變，中國經濟的走勢備受矚目。曾作為經濟增長穩定器的房地產業，也迎來重新定位的契機?！蹦戏截斀浫襟w集團副總編輯、21世紀報系總編輯鄧紅輝在致辭中表示。

鄧紅輝指出，去年以來，房地產融資“三條紅線”、個人信貸“五檔管理”政策陸續出臺，使房地產業走向“去杠桿化”；集中供地制度推出，意味著行業的供給側改革更加徹底；租購并舉的強化，房地產稅改革的推進，住房保障體系的建立，又令房地產業的民生屬性更加凸顯，并將在共同富裕的目標中發揮重要作用。

因此，房地產企業既要贏得這場生存競爭，又需要在新時代重新錨定自己的位置，一場關乎行業生存與發展的思辨亟需展開。

此次論壇既有公開發言，又有閉門討論，話題涉及政策、市場、企業、行業等各個層面，范圍從房地產業延伸到物業、家居、建筑建材等多個上下游產業鏈

當日，大會還發布了《中國房地產產品力報告》，從終端的產品視角，探討變局下的突圍之道。2021年度“中國地產金磚獎”研究案例亦同時揭曉，為行業展示標桿的榜樣。

變局之判

過去20年，中國房地產業一直處于高速發展的軌道中，雖然在改善居住條件和助力經濟增長方面功不可沒，但一些“副作用”也漸漸凸顯，比如土地財政依賴、金融風險累積、房價過高產生擠出效應，等等。

因此，近幾年來，監管層通過在政策端的持續發力，試圖改善這些局面，并促成市場的長期穩定。尤其是去年以來的政策持續收緊，顯得堅決而有力。

“‘房住不炒’并非‘權宜之計’，而是一個長期堅持的方向，因此不要去挑戰中央堅持這一綱領的決心?！闭搲?，中國房地產業協會會長馮俊發布主題為“房地產發展任務”的演講，強調了對政策的理解與執行。

馮俊進一步解釋，住房產品既有投資屬性，又有消費屬性，這是不可變的。但從調控的角度，顯然不能把滿足投資需求放在第一位，所以“對中央的決心需要有個確切的認識”。

在調控政策的選擇上，華夏新供給經濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康在演講中表示，行政手段的“治標”如何對接基礎性制度支撐的“治本”、形成健康發展長效機制，是房地產領域的關鍵問題?！耙蛟旆康禺a業健康發展長效機制，一定要以基礎性制度建設來治本?！?/span>

賈康說，啟動房地產稅立法早已進入決策層的改革日程考慮，房地產稅改革的目標包含穩房價、深化省級以下分稅制改革、優化再分配機制、提高直接稅比重等四個方面。從實際操作上，當下存在房地產稅進行試點的可能性和必要性，立法之后，對地方充分授權，區分不同情況分步推進。

他還認為，除房地產稅改革之外，相關“基礎性制度建設”至少還涉及土地制度、住房雙軌制等。

那么，按照現有的趨勢，行業將如何發展？

民生加銀基金首席經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉指出，“我們不能延續過去20年的紅利，更多的是我們不得不接受另一個時代的洗禮?！彼硎?，房地產行業的高增長遠去是趨勢性的，不是周期性的?！凹幢惴康禺a的調控政策整體的或結構性的有所放緩，它也一定不會迎來新的房地產的周期，周期是沒有了，趨勢性逐步下行?！?/span>

生存之道

 “活著才有意義……關于安全、預期、速度，安全肯定是第一的?！痹凇皬姳O管下的增長邊界：安全、速度與預期”專場討論中，當被問到現階段企業策略的權衡時，金科股份副總裁張勇表示。

市場環境的巨變，正迫使房企重新考量各項戰略目標的排序。近兩年來，規模、利潤、土儲、多元化被提及的頻率明顯減少。相反，企業對現金流、負債、運營等的關注度越來越高。

中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示，只有安全的規模增長是有意義的?！爱斚乱欢ㄊ乾F金流比利潤更重要，既要求規模，又要求利潤，然后又要求現金流，這個其實很難。你肯定要取舍，所以首先要安全?！?/span>

過去多年來，房企的一系列策略選擇和運營模式都是以“快”為導向的。高杠桿、高周轉、高增長，決定了房企在各個運營環節都要與之匹配。一旦降速，就會“牽一發而動全身”。

“企業如何平衡發展、安全這些事情，從我自己的從業經驗來看，還是要回到‘既要、又要、還要、且要’?！毙褫x控股董事局主席林中表示，企業經營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。

林中表示，旭輝會在增長、盈利和風險三個方面進行布局，這也分別對應行業地位、發展質量和安全邊界三個層面。企業在不同發展階段，會采用不同的協同模式，但不可偏廢。

此外，由于房地產的開發銷售是一個周期性的過程，因此策略的選擇也必須要有前瞻性?！敖裉炫龅降膯栴}可能都是過去兩三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你發現了再來調整已經來不及了?！绷种姓f。

回到當下，從業者的共識已經變成“保衛現金流”，然后在此基礎上實施系統性調整。在談及現階段“解題方法”時，張勇表示，“去庫存，收一收投資，備足現金。在組織架構上再做一些調整和優化，就是把力量用到資金端、財務端、營銷端，而不是投資端?！?/span>

唐曉東也認為，“如果你手里庫存足夠多，堅決去庫存，堅決把現金流找回來……企業做運營，在運營端體現出來的就是成本、供應鏈的管理，供應鏈的優勢充分發揮起來，也能抗風險?！?/span>

突圍之術

房地產業真的沒有空間了嗎？馮俊指出，今后幾十年，房地產市場不可能保持20多個百分點的增長，但是保持現在的建設規模，既是需要的，也是不可避免的，“在相當長的時間里面，總規模會保持在這么一個水平上?！?/span>

到2020年，全國商品房銷售面積突破17萬平方米，銷售金額也已達到17萬億元。該水平已是歷史峰值，但對于常年以規模增長為追求的房企來說，若“蛋糕”不再變大，行業的“內卷”就不會停止。

蘭德咨詢總裁宋延慶在演講中表示，“十四五”期間，全國商品房銷售額大概率會突破20萬億元。但絕大多數房企制定的五年戰略目標，銷售額都有不少的增幅。如果加總，銷售目標總和可能達到50萬億元。相差的30萬億元就是“理想與現實的落差”。

“完全可以斷言，未來的市場競爭只會更加激烈，完成銷售目標的難度只會更大?！彼硎?。

論壇期間，蘭德咨詢產品力提升事業部和21世紀經濟報道地產課題組聯合發布了《中國房地產產品力報告（2021）》，對房地產產品力進行了系統的定義和梳理，并就提升產品力、實現銷售突破提供了一系列的實操建議。與會人士普遍認為，隨著房地產回歸居住屬性，產品力的提升已成為現階段的制勝“法寶”之一。

除此之外，隨著存量時代的到來，資管賽道的機會也大量涌現。其中，在物管領域資本化浪潮崛起的背景下，物業顯然已成為最受關注的領域。

今年，大會設置了“喧囂與冷靜：物業服務的資本化與增長密碼”對話，對物管行業的發展進行專題討論。雅生活集團執行董事、總裁兼首席執行官李大龍表示，在資本化的浪潮中，物業行業進入到新的發展時代，整個行業的聚集度在提升。但這只是企業實現增長的第一步，只有做好投后管理，提高服務力，才能給企業帶來有效的增量。

越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏認為，當下行業內有各種各樣新的商業模式，也會進入各種各樣的業態。但無論是何種業態和商業模式，核心基礎都是把客戶服務先做好，這是行業生存的底層邏輯。

關于行業未來的發展，龍湖智慧服務集團副總經理王建輝提出了“一個不變，兩個轉變”，不變的是這個行業的服務屬性和民生屬性，而行業的管理方式在未來一定會發生大的變化。此外，在科技的賦能下，作為勞動密集行業的物管行業或許會有新的變化。

來 源丨21世紀經濟報道

作 者丨張敏

編 輯丨張偉賢